Waar hangt de prijs van een aanbouw van af

De fundering bepaalt een groot deel van de kosten

De fundering is het onderdeel dat u straks nooit meer ziet en dat toch een groot deel van de kosten bepaalt. Wat er nodig is hangt af van de grondslag onder uw tuin en van de manier waarop uw woning zelf gefundeerd is. In West-Friesland ligt onder veel percelen een slappe bovenlaag, en dan is een fundering op staal lang niet altijd voldoende.

Staat uw woning op palen, dan wil de constructeur meestal dat de aanbouw ook op palen komt. Gebeurt dat niet, dan zakt het nieuwe deel anders dan het bestaande deel en ontstaat er na een paar jaar een scheur in de aansluiting. Heien of schroefpalen brengen extra materieel en extra werkdagen met zich mee, en soms een sondering. Ook kabels, leidingen of een oude kelder onder de bouwplek veranderen het grondwerk.

Afmeting en vorm van de aanbouw

Een aanbouw wordt niet evenredig duurder als hij groter wordt. De meters in het midden zijn relatief goedkoop, de randen zijn duur, want daar zitten de fundering, de gevel, de dakrand en de aansluitingen.

Een rechthoekige aanbouw over de volle breedte kost per vierkante meter daarom vaak minder dan een smallere uitbouw met een hoek erin. Elke sprong in de plattegrond levert extra funderingsstrook op, extra hoekdetails en extra werk op het dak.

De overspanning speelt apart mee. Wilt u de achtergevel zo veel mogelijk open houden, dan moet de bovenliggende constructie die breedte dragen. Dat vraagt een zwaarder stalen profiel.

Plat dak of schuin dak

Een plat dak is in de uitvoering meestal de eenvoudigste oplossing: een balklaag of een kanaalplaatvloer, isolatie, dakbedekking en een daktrim. De bouwhoogte blijft beperkt, wat bij vergunningvrij bouwen soms uitkomt.

Een schuin dak of een kap die doorloopt vanuit de bestaande woning oogt bij oudere woningen vaak rustiger. Daar staan spanten, gordingen, panlatten en dakpannen tegenover die bij de bestaande pannen moeten passen, plus een nieuwe goot.

Gevelopeningen en beglazing

Glas is de post waarop offertes het hardst uit elkaar lopen. Een vast raam in een houten kozijn is iets heel anders dan een schuifpui van drie meter of een hoekpui waarbij de stijl in de hoek wegvalt.

Het materiaal telt mee, hout, aluminium of kunststof, en daarnaast de beglazing zelf: HR++ of triple, wel of geen zonwerende coating, wel of geen gelaagd glas. Zware schuifpuien hebben steviger beslag en vragen bij het stellen soms een glaszuiger of een extra man.

Het isolatiepakket

De eisen uit de bouwregelgeving zijn een ondergrens. Veel mensen kiezen bewust dikker. Een dikker pakket in vloer, gevel en dak kost meer materiaal en soms meer bouwhoogte.

Let bij het vergelijken op de Rc-waarden die in de offerte genoemd worden. Twee aanbouwen zien er in de omschrijving hetzelfde uit tot u die getallen naast elkaar legt.

Bij het isolatiepakket hoort ook de luchtdichting. Folies, tapes en een zorgvuldig uitgevoerde aansluiting op de bestaande gevel kosten uren die iemand wel of niet gerekend heeft.

Installaties die mee moeten

Een aanbouw is zelden alleen een lege schil. Er komen groepen bij, stopcontacten, verlichting en vaak een buitenkraan.

• Vloerverwarming in de nieuwe vloer, met verdeler en aansluiting op de bestaande cv-ketel of warmtepomp
• Radiatoren in de bestaande woonkamer die verplaatst of bijgeplaatst moeten worden
• Een afzuigkap met een nieuwe doorvoer wanneer de keuken naar de aanbouw verhuist
• Water en afvoer voor een keukenblok, een toilet of een bijkeuken
• Een extra groepenkast of een zwaardere aansluiting wanneer de bestaande meterkast vol zit

Het afwerkingsniveau

Casco opleveren en sleutelklaar opleveren liggen ver uit elkaar. Bij casco staat de schil er met de kozijnen en de dakbedekking, en regelt u het stucwerk, de vloer en het schilderwerk zelf of via anderen.

Bij een sleutelklare oplevering zitten stuc- of spuitwerk, plinten, binnendeuren, een afgewerkte vloer en schilderwerk in de prijs. Ook daarbinnen zit spreiding, want een gietvloer, een houten vloer en tegels vragen ieder een andere ondervloer. Vraag altijd na wat er buiten de prijs valt.

De bereikbaarheid van de achtertuin

Een achtertuin die u alleen via een smalle steeg of door de woning bereikt, verandert de manier van werken. Materiaal gaat met de kruiwagen naar achteren, en zand, beton en puin gaan dezelfde weg terug.

Kan er een kraan bij de bouwplek komen en kan de betonwagen de vloer rechtstreeks storten, dan is het grondwerk een kwestie van uren in plaats van dagen. Ligt uw tuin aan het water of aan een achterpad, dan kan dat juist een voordeel zijn. Voor een container op straat vraagt de gemeente soms een ontheffing.

Vergunning, constructieberekening en sloopwerk

Een deel van de aanbouwen in het achtererfgebied is vergunningvrij, afhankelijk van diepte, hoogte en de situatie op uw perceel. Is er wel een omgevingsvergunning nodig, dan komen daar leges, tekenwerk en een doorlooptijd bij.

Vergunningvrij bouwen heft de constructieve eisen niet op. Voor de stalen ligger boven de nieuwe opening en voor de fundering maakt een constructeur een berekening, en die kosten staan los van het bouwwerk zelf.

Dan is er nog het sloopwerk. De bestaande achtergevel gaat deels of helemaal open, er komt een tijdelijke ondersteuning, en daarna moeten vloer, plafond en wanden binnen weer strak op elkaar aansluiten. Dat overgangsdetail is bewerkelijk en zit in de ene offerte wel en in de andere niet.

Waarom twee offertes zo ver uit elkaar kunnen liggen

Als twee bedragen ver uit elkaar liggen, zit het verschil bijna altijd in de omvang van het werk. Het uurtarief verklaart zelden een groot gat. De ene offerte rekent met palen en de andere met een fundering op staal, of de ene levert sleutelklaar op en de andere casco.

Leg de offertes daarom naast elkaar op onderdelen: fundering, constructie, kozijnen en glas met merk en type, isolatiewaarden, installaties, afwerking, afvoer van puin en de post voor onvoorzien. Kijk ook of het tekenwerk, de constructieberekening en de leges erin zitten.

Rein neemt de situatie zelf op en stelt de offerte zelf op, dus u kunt de posten met hem doornemen en vragen waarom iets erin staat. Wat er buiten valt, schrijven wij er expliciet bij.