Vastgoedontwikkeling en transformatie

Wat wij in een ontwikkeling doen

Wij zijn een uitvoerend bouwbedrijf uit Spanbroek. Grondposities, financiering en programma zijn het werk van de ontwikkelaar of de belegger. Ons aandeel zit in het bouwkundige deel, en dat begint eerder dan veel mensen denken, namelijk bij de vraag of een plan technisch uitvoerbaar is en tegen welke inspanning.

Bij een bestaand pand betekent dat een opname van de constructie, de fundering, de vloeren en de schil. Draagt de bestaande vloer een woonfunctie? Kan er een trapgat bij? Wat betekent een extra bouwlaag voor de fundering? Dat zijn de vragen die een plan realistisch maken of onderuit halen.

Daarna werken wij mee aan de uitwerking en voeren wij uit, in de fasering die het project nodig heeft. Wij zijn eerlijk over onze omvang: projecten die groter zijn dan wat wij met onze eigen ploeg en vaste onderaannemers aankunnen, nemen wij niet aan.

Wat wij voor u doen

• Bouwkundige opname van het bestaande pand en de constructie
• Meedenken over de haalbaarheid van een plan in de vroege fase
• Casco-ingrepen zoals doorbraken, nieuwe vloeren en trapgaten
• Transformatie van bestaand vastgoed naar een nieuwe functie
• Afbouw en oplevering per eenheid of per fase

Haalbaarheid en het planologische kader

Voordat er getekend wordt, is de vraag wat er op de locatie mag. Sinds de Omgevingswet is het bestemmingsplan opgegaan in het omgevingsplan van de gemeente. Daarin staat welke functie is toegestaan, hoe hoog en hoe diep er gebouwd mag worden en welke regels er verder gelden. Wijkt uw plan daarvan af, dan is er een afwijkingsprocedure nodig.

Wij lopen die kant op met u mee vanuit de bouwkundige praktijk. Hoeveel bouwvolume past er werkelijk in, welke maten houdt u over na aftrek van constructie en installaties, en welke eisen brengt een functiewijziging mee op het gebied van brandveiligheid, geluid, daglicht en ventilatie.

• Toets van het plan aan het omgevingsplan van de gemeente
• Vooroverleg met de gemeente over een afwijking of een vergunning
• Bouwkundige eisen bij functiewijziging in kaart

Sloop, casco en nieuwbouw

Bij transformatie gaat een pand eerst terug naar het casco. Alles wat niet draagt gaat eruit, en dan pas is goed te zien waar de constructie zit, hoe de vloeren zijn opgebouwd en wat de staat van de fundering is. Vaak komt daar meer aan het licht die op tekening niet stonden, en die willen wij liever vroeg weten dan halverwege.

Waar sloop en nieuwbouw elkaar raken, bijvoorbeeld bij een aanbouw tegen een bestaand pand, is de aansluiting het aandachtspunt. Fundering, dilatatie, het verschil in zetting tussen oud en nieuw en de waterdichte aansluiting van dak en gevel bepalen of het over tien jaar nog goed zit.

• Strippen tot casco met afvoer en scheiding van afval
• Constructieve ingrepen volgens de berekening van de constructeur
• Aansluitdetails tussen bestaand werk en nieuwbouw

Samenwerken en faseren

Wij werken voor ontwikkelaars, beleggers en particuliere eigenaren die hun pand een andere functie willen geven. In die samenwerking is de rolverdeling de eerste afspraak. Wie stuurt het ontwerp aan, wie bewaakt het budget, wie is verantwoordelijk voor de vergunning en wie beslist bij meerwerk.

Faseren doen wij als het project dat toelaat. Bij een pand met meerdere eenheden kunnen wij per eenheid opleveren, zodat verhuur of verkoop al kan lopen terwijl er nog gewerkt wordt. Gaat het om het casco en de schil van een bestaand pand, dan sluit dat aan op ons werk bij het renoveren van bedrijfspanden en bij planmatig onderhoud na oplevering.

Zo gaat het in zijn werk

1. Kennismaking

   U legt het plan voor. Binnen een werkdag reageren wij en plannen wij een bezichtiging.

2. Opname

   Rein bekijkt het pand op constructie, fundering, schil en installatieruimte.

3. Uitwerking

   Samen met architect en constructeur werken wij de bouwkundige oplossing uit.

4. Uitvoering

   Slopen, casco, opbouw en afbouw in de fasering die met u is afgesproken.

5. Oplevering

   Oplevering per fase of per eenheid, met opleverlijst en garantiestukken.

Waar hangt de prijs van af

Bij een ontwikkeling is de prijs het resultaat van het plan, en het plan verandert in de eerste fase nog. Daarom werken wij in het begin met een bouwkundige raming op hoofdlijnen en pas na de uitwerking met een gespecificeerde aanneemsom. Het zwaarst wegen de constructieve ingrepen, de staat van het bestaande pand, het afwerkingsniveau en de eisen die de nieuwe functie stelt.

• Staat van het bestaande casco, de fundering en de vloeren
• Omvang van de constructieve ingrepen en het sloopwerk
• Eisen die de nieuwe functie stelt aan brand, geluid en ventilatie
• Afwerkingsniveau en het aantal te realiseren eenheden
• Fasering, bereikbaarheid van de locatie en de ruimte voor materieel