Gebiedsontwikkeling in West-Friesland

Onze rol binnen een gebiedsopgave

Een gebiedsontwikkeling wordt aangestuurd door een ontwikkelaar, een belegger of een gemeente. Die partij regelt de grond, de financiering, het programma en het overleg met de omgeving. Wij zijn binnen zo'n opgave de bouwkundig uitvoerende partij, voor een deel van het gebied of voor een deel van het programma.

In de praktijk gaat het dan om het slopen en strippen van bestaande panden, om het transformeren van een pand naar een nieuwe functie, om casco-ingrepen en om de afbouw van eenheden. Dat is het werk dat wij dagelijks doen, alleen dan binnen een groter geheel en met meer partijen eromheen.

Wij houden ons bij wat wij aankunnen. Een compleet gebied van de tekentafel tot de laatste sleutel is werk voor een andere schaal van bedrijf. Wij zijn duidelijk over onze omvang bij het eerste gesprek, zodat u weet welk deel u bij ons kunt beleggen.

Wat wij voor u doen

• Bouwkundige opname van bestaande panden binnen het gebied
• Meedenken over de uitvoerbaarheid en de volgorde van de ingrepen
• Sloop en strippen, met scheiding en afvoer van materiaal
• Casco-ingrepen en transformatie van bestaande bebouwing
• Opleveren per fase of per eenheid binnen de afgesproken planning
• Afstemming met ontwikkelaar, architect, constructeur en gemeente
• Werken in een gebied waar bewoners en bedrijven blijven zitten

Het planologische spoor

Wat er in een gebied mag, staat in het omgevingsplan van de gemeente. Onder de Omgevingswet zijn de oude bestemmingsplannen daarin opgegaan. Voor een gebiedsopgave betekent dat vrijwel altijd een wijziging van dat plan of een procedure om ervan af te wijken, en zulke trajecten duren.

Dat spoor loopt bij de ontwikkelaar en de adviseurs, en wij houden ons daar niet mee bezig. Wel merken wij het in de planning, want een vergunning die later komt dan gehoopt verschuift een hele fase. Daarom werken wij liever met een planning per deelopgave dan met één datum voor het hele gebied.

• Omgevingsplan en vergunningen liggen bij de ontwikkelaar en adviseurs
• Wij leveren het bouwkundige deel van de stukken aan
• Planning per deelopgave zodat vertraging beperkt blijft tot één fase

Sloop, nieuwbouw en alles ertussenin

In veel gebieden staan panden die weg moeten en panden die blijven. Bij het slopen van een pand dat vastzit aan bebouwing die blijft staan, is de scheiding het lastigste deel. Woningscheidende wanden, aansluitingen van vloeren en daken en de fundering vragen om een uitgewerkt plan voor het eerste stukje eruit gaat.

Waar nieuwbouw tegen bestaande bebouwing komt, geldt hetzelfde omgekeerd. Verschil in zetting, dilatatie en de waterdichte aansluiting van gevel en dak bepalen de kwaliteit op de lange duur. Dat is detailwerk, en daar zijn wij op ons best.

• Sloopplan met aandacht voor bebouwing die blijft staan
• Tijdelijke stutconstructies waar dat nodig is
• Aansluitdetails tussen bestaand werk en nieuwbouw
• Scheiding en afvoer van sloopmateriaal

Werken in een gebied dat in gebruik blijft

Rondom een gebiedsopgave wonen en werken mensen die blijven zitten. Bouwverkeer, stof, geluid en een afgesloten route zijn voor hen de dagelijkse werkelijkheid. Wij maken vooraf afspraken over aanrijroutes, werktijden en de plek van containers en materieel, en houden ons daaraan.

Bij een fasering waarbij het eerste deel al in gebruik is terwijl het tweede nog wordt gebouwd, scheiden wij bouwverkeer en gebruikersroutes volledig. Dat is een kwestie van veiligheid en het bepaalt sterk hoe de omgeving het project ervaart. Voor het beheer na oplevering kunnen wij aansluiten met planmatig onderhoud en met vastgoedonderhoud op de opgeleverde eenheden.

Zo gaat het in zijn werk

1. Kennismaking

   U legt de opgave voor en wij geven aan welk deel bij ons past.

2. Opname

   Rein bekijkt de betrokken panden op constructie, staat en uitvoerbaarheid.

3. Uitwerking

   Wij werken de bouwkundige deelopgave uit met de adviseurs van het project.

4. Uitvoering

   Sloop, casco en afbouw per fase, met vaste afspraken over route en werktijden.

5. Oplevering

   Oplevering per fase of per eenheid, met dossier en garantiestukken.

Waar hangt de prijs van af

Binnen een gebiedsopgave begroten wij per deelopgave en niet voor het geheel, omdat de omstandigheden per deel sterk verschillen. Een vrijstaand pand dat van drie kanten bereikbaar is, werkt anders dan een pand in een rij waar de buren blijven zitten. Verder bepalen het sloopwerk, de constructieve ingrepen, de bereikbaarheid voor materieel en de fasering de kosten. Als een fase opschuift door de vergunningprocedure, heeft dat gevolgen voor de planning en daarmee voor de prijs, en dat leggen wij vooraf vast.

• Omvang van de deelopgave en het aantal panden of eenheden
• Sloopwerk en de nabijheid van bebouwing die blijft staan
• Constructieve ingrepen en tijdelijke stutconstructies
• Bereikbaarheid van de locatie en de ruimte voor materieel en opslag
• Fasering en de duur waarover het werk zich uitstrekt
• Afstemming met gebruikers, omwonenden en andere partijen op locatie